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庄荣华律师:南京知名婚姻家事律师,江苏圣典律师事务所合伙人律师,江苏圣典(总所)婚姻家事与财富管理委员会主任,2020年度找法网南京市婚姻法首席律师,省检察院《清风苑》法律直播平台婚姻家事讲师,英才苑府律师授课平台婚姻家事特邀讲师,南京电视台有请当事人、法治现场特邀嘉宾律师,中国法学会会员,亲办离婚后财产纠纷被江苏高院在2010-2011年十大典型案例收录,2018年亲办遗弃冷冻胚胎离婚案件被最高院司法案例研究室在其官方公众号推送案例。涉外家事代理包括:中国台湾人离婚、美国使领馆公证委托的离婚、伊斯坦布尔使领馆公证委托的离婚。执业十余年间,擅长处理婚姻家事案件,深耕婚姻家事、继承领域,有多年大量疑难复杂案件的处理经验,亲办婚姻家事业务2000余件,案涉财产超20亿。

 江苏圣典律师事务所,庄荣华律师
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案例解析:一起父母子女房屋拆迁回购确权纠纷二审律师代理思路与证据解读

信息来源:www.njdls.cn | 发布时间:2022年07月19日

导  读

子女与父母就房屋拆迁安置回购达成一致的协议内容,能否被父母单方撤销?一起跨度十几年的房屋安置回购纠纷,到底人民法院将如何认定这起家庭纠纷,如何解读本案各方关键证据的法律效力。

本案一审当事人委托他所律师承办未能实现自己的诉讼请求,二审起初转而委托法律工作者代理本案并参与了第一次法庭庭审,后解除之前相关诉讼代理人,转而委托江苏圣典律师事务所庄荣华律师处理本案复杂的家庭房产纠纷。


本案关键问题:

1、一审原告提供的承诺书等文件能否认定自己与父母存在共同出资安置回购房屋的意思表示?

2、一审被告提供的单方说明等各类文件能否撤销曾经各方约定?

3、上诉人在整个拆迁安置过程中到底是被拆迁人还是代理人?

4、二审期间其中一名被上诉人因病去世,二审程序该如何处理?



案情大事件:

1、一审原告A向一审法院起诉请求:判令1.X、B继续履行合同,配合将坐落南京市秦淮区大阳沟房屋(以下简称大阳沟)登记至A名下;2.X、B承担本案诉讼费用

2、一审中法院前往南湖边询问B。B称X在住院,南湖边系夫妻二人出资购买,没有将拆迁回购房屋过户给A的约定,承诺书仅是委托。

一审法院认为,《承诺书》及《具结书》、《委托书》、《声明书》、《声明》等证据可知,A参与办理大阳沟的拆迁、回购相关事宜,仅系X、B的委托代理人,其参与办理行为产生的法律效果直接归于X、B。A主张其与X、B之间存在转让大阳沟拆迁回购房及相关利益等合意缺乏事实依据,对其诉讼请求,不予支持一审法院据此判决:驳回A的诉讼请求。



上诉期间二审律师意见:

1、上诉人将案涉房屋关于拆迁事宜的办理和签订事宜已经完结,不论是上诉人2009年行为、2019年行为、2020年行为均已实施完毕,该行为已经产生民事法律后果,故该行为即不可撤销,以无法解除所谓的代理关系。

如同:一名律师接受委托代理当事人参加了一审、二审诉讼的代理工作,最终一、二审法院裁判文书下达,律师完成了代理工作,后续当事人以不满意为由单方宣布撤销或解除律师的委托,但因一、二审已经完结,委托权限、委托事项、委托结果已经产生,即使委托人表示解除、撤销委托,亦不可能产生改变已产生的法律后果。特别说明:被上诉人撤销行为发生在2022年3月,上诉人事实的行为在2009-2020年,故撤销在后,行为在前,故无法撤销。

2、上诉人实施的已完结法律行为因涉及第三方更加具有不可撤销性。本案上诉人不论是代表自己还是代表父母实施了关于房屋拆迁签署或拆迁利益的领受,均系与拆迁部门或利益发放部门打交道,一旦撤销被法院认定成立,则最初与拆迁办签订的拆迁协议(包括房屋基础信息认定、拆迁利益数据的认定、拆迁方案和补偿方案的合意)均将丧失民事法律效力。通过该点分析可见,被上诉人所谓的单方声明不可能影响一个已经产生法律效力的行为或文件。如今母亲高龄、父亲已故,若拆迁协议被废将无法再有机会重新签订,对于拆迁办而言,一户拆迁协议的签订和利益发放也系整个拆迁过程中的一环,亦不宜变更或撤销,故被上诉人撤销行为是无效的,不产生对他方约束力的。

3、本案上诉人在拆迁协议中具有双重身份,即上诉人不仅具有被拆迁人的身份,亦具备代理人的身份。

(1)因为根据2009年11月13日由被上诉人签字认可的《承诺书》、2009年11月19日由朱某某、上诉人签字的《拆迁补偿协议》、以及《补充协议》均可表明上诉人上诉人也是案涉拆迁房屋(大阳沟201)的拆迁对象,拆迁办是核实后并认可的。

(2)通过拆迁协议的文书格式来看:拆迁协议的主体为:拆迁人与被拆迁人两方组成,拆迁补偿协议中载明拆迁人为:白下区危旧房开发公司,被拆迁人:朱某某、上诉人,

更能反映出“上诉人”就是房屋的被拆迁人即拆迁对象;

(3)对于2009年11月19日由上诉人签字的具结书“表明上诉人全权办理拆迁补偿、回购相关事宜”,一方面上诉人即是拆迁协议的当事人,又是被上诉人的代理人,所以才出具“全权办理”补偿和回购事项,并不是一审法院所认定的仅仅是“代理人”;具结书明确表明的是办理,并非代理。因后续涉及大量的拆迁利益的领受和繁琐的手续,故由一人进行代表被拆迁各方更利于操作,故该具结书中的办理实际含义即表达了上诉人办理自己作为被拆迁人的身份利益,也代理到父母的被拆迁人的身份利益,据此不能仅依此证据上诉人否定被拆迁人身份,更加不能仅依此认定上诉人仅为代理人。

(4)对于2020年10月14日的房号确认书上显示上诉人签字、上诉人代朱某某签字,也是同样的情况,上诉人即是拆迁协议的当事人,又是朱某某的代理人。

(5)2009年大阳沟房屋拆迁协议中“被拆迁人”有上诉人的名字的缘由了,且“白下区危旧房开发公司”也是认可的,也是经过反复确认的,否则不可能在“被拆迁人”一栏写上“上诉人”的姓名。

因此一审法院对事实的认定是不准确的即上诉人仅系被上诉人的委托代理人。

4、关于本案拆迁利益应当归属上诉人所有的事实法律依据

(1)诉争房屋拆迁之前的出资款均系上诉人所支付;同时上诉人提供的2021年3月23日在南湖的视频(上诉人、两被上诉人、上诉人女儿、被上诉人儿子、儿媳以及护工、110警官),视频中明确反映出被上诉承认南湖的房子由上诉人出资,从而进一步的验证上诉人所述的是事实情况也就是案件的真实面目即上诉人为被上诉人购买南湖房子,上诉人享受大阳沟房子的拆迁利益和回购房权益。

(2)结合2020年12月25日、2021年1月2日、2021年3月1日上诉人与被上诉人的谈话录音不难发现案件的事实即上诉人为被上诉人购买了南湖的房子,大阳沟的拆迁、回购的房子就是给上诉人。这是双方对于原房屋的认定以及原房屋拆迁后的权属归属以及利益确定的重要约定,由于该约定已经有三份录音加以确定,尤其这三份录音均形成于诉讼之前,系发自当事人内心、无他人干预干扰的情形下形成的证据更加具有客观性和可信度,相比在诉讼期间法院上门的那次谈话,首先在法院工作人员进门之前屋内人员长时间不开门,必然是通过此间隙指导、诱导被上诉人改变说法,其次既然录音的真实性对方通过证据予以否定,那么双方有约定已成事实,被上诉人单方反悔或变卦不能起到相应的法律效果,这样也有违诚信信用的原则。

5、一审认定上诉人出资系垫付属于错误认定

(1)一审法院已经认定南湖的首付款、中介费和尾款均由上诉人上诉人支付。而上诉人出资的目的就是为了获取房屋利益,尤其是房屋拆迁利益或回购利益,这点已经由多份录音以及其他证据予以佐证,故上诉人的出资行为已经定格在历史过往之中,非经上诉人自己同意,该出资目的他人是无法自行定性或改变的。

(2)两被上诉人接受上诉人出资的真实意思就是:将大阳沟拆迁回购房及相关权益转让给上诉人,而不是被上诉人一审诉称的由上诉人垫付购房款,因为当时两被上诉人是有经济能力来购买南湖,如果是让上诉人垫付,也不符合日常经验法则,且被上诉人日后也没有归还上诉人支付南湖买房款的行为和真实意思。

(3)对于2020年10月12日被上诉人转给上诉人的319396.5元,在庭审询问中,被上诉人儿子、儿媳也均承认他们也在同时收到了同样金额的款项该款,该款项就是为照顾两被上诉人生活所用,并非针对曾经过往的出资行为进行返还,人民法院不能对于因为被上诉人系老年人就过于听信其一面之词,更多的还应结合案件的事实和证据进行认定。



最后处理意见:

本案目前的拆迁利益从法律文件上是载明在朱某某、上诉人名下,因此上诉人属于拆迁利益的领受人之一,若从无约定的情况下(各方具有家庭关系),应当双方均等享有份额,故上诉人至少享有一半份额。

而若从出资贡献角度研判:上诉人对于房屋具有全额出资,从公平角度应当享有更大份额比例才公平,因为我方认为上诉人因出资贡献大,应当享有更多份额

最后,双方之间曾经对于回购房已有多次约定,该情节因素也恳请法院酌情予以照顾考虑。 

案件结果:

1、二审撤销一审法院判决。

2、南湖房屋系由A出资为X、B购买。

3、虽然大阳沟房屋产权原系X、B所有,但X、B已通过承诺书将该房屋部分权利转让给A,且该承诺书经过公证,对双方当事人均有约束力。

4、一审法院认定A参与办理大阳沟的拆迁、回购相关事宜,仅系X、B的委托代理人,认定事实存在不当,本院予以纠正。

5、大阳沟房屋由A和X共同共有,由A享有50%产权份额,由X、B享有50%产权份额

6、因X现已去世,故X应享有的产权份额应由其继承人另行处理。

裁判文书

江苏省南京市中级人民法院

民事判决书

(2022)苏01民终号

上诉人(原审原告):A,女,1958年生,住南京市浦口区。

委托诉讼代理人:庄荣华,江苏圣典律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):B,女,1933年生,汉族,住南京市建邺区南。

被上诉人:C,男,1961年生,汉族,住南京市秦淮区。

上诉人A因与被上诉人X、B合同纠纷一案,不服南京市建邺区人民法院(2021)苏0105民初号民事判决,向本院提起上诉。本院于2022年1月7日立案后,依法适用第二审程序,由审判员独任审理,于2022年2月23日不公开开庭审理了本案。上诉人A委托诉讼代理人,被上诉人X、B共同委托诉讼代理人到庭参加诉讼。因在本院二审审理期间,X于2022年3月9日因病去世,本院依法追加X的法定继承人C参加本案诉讼。

后A于2022年4月22日撤销对其诉讼代理人的委托,委托庄荣华律师作为委托诉讼代理人参加本案诉讼。本案现已审理终结。

A上诉请求:撤销一审判决,将本案发回重审或依法改判支持上诉人在一审的全部诉讼请求,一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一、X和B不具有完全民事行为能力。两被上诉人不具有完全民事行为能力,一审诉讼中的陈述并非两被上诉人的真实意思表示。二、一审判决未查明A购买南京市建邺区南湖边房屋(以下简称南湖房屋)的实际情况。上诉人与被上诉人在2009年时的经济条件有明显差异。上诉人在2009年时已经从企业退休,月退休工资1500元,为了和被上诉人达成置换,从银行贷款50万元,加上自己的存款购买了南湖的房屋用于两被上诉人居住,同时上诉人每月归还银行贷款利息。两被上诉人都是离休干部,月收入高于上诉人数倍,两被上诉人没有要求两子女在物质上给予帮助,因此不可能出现上诉人出于对两被上诉人的关爱借款买房的情况。2009年原坐落南京市白下区大光路街道大阳沟30号(以下简称大阳沟)房屋拆迁时,双方达成置换约定,每年的补贴款都是X将身份证交付给A,由A领取。双方并未对南湖房屋的购房款进行对账,双方对置换事实已经确认。一审中被上诉人的陈述前后矛盾.被上诉人的代理人认为南湖房屋由上诉人垫资购买,但一审法庭调查时B陈述自己购买。三、一审法院认定事实错误。从双方实际履行的法律行为来看,双方存在真实的拆迁安置补偿转让协议。上诉人2009年出资80万元为被上诉人购买南湖房屋,房屋价值与拆迁利益相当。2009年双方达成协议时,大阳沟房产价值远低于南湖房产。上诉人在相关拆迁文件上签名并非以代理人身份进行,双方签订的承诺书中同意A和X签订《货币补偿协议》和《补充协议》,在上述协议中上诉人的主体地位均为被拆迁入,也在协议上签名。自2009年至今的过渡费一直由上诉人领取,被上诉人一直予以配合,从未提出异议和要求返还。B在录音中对此也予以认可。上诉人与B的录音能够证明被上诉人将大阳沟拆迁回购房及相关权益转让给上诉人。四、上诉人出资购买南湖房产是为了和被上诉人交换大阳沟拆迁回购房及相关权益,并非垫付购房款被上诉人撤销行为发生在2021年3月,而A 2009年至2020年已经实际办理拆迁事宜和协议签订,该行为已经产生法律后果,且涉及第三方,不可撤销。被上诉人2020年10月12日转给A的319393.5元,C也收到同样款项,并非返还南湖房屋购房款。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。

X、B在2022年2月23日庭审时辩称,上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据,其上诉主张不能成立,请求驳回上诉,维持原判。

C参加本案诉讼后辩称,同意一审判决。

A向一审法院起诉请求:判令1.X、B继续履行合同,配合将坐落南京市秦淮区大阳沟房屋(以下简称大阳沟)登记至A名下;2.X、B承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实:X、B系夫妻,育有一女A,一子C。大阳沟登记的所有权人系X。2009年9月21日,A代理X、B与陈某玉签订《房地产买卖中介合同》及其补充协议,约定:X、B以798000元购买南湖边房屋(为合理避税申报价为50万元)。同日,A向陈某玉支付首付款38万元,后由A付讫中介费及剩余房款。

2009年11月13日,A和X、B出具《承诺书》:X是大阳沟产权人,经协商一致,同意由X、A就拆迁签订《货币补偿协议》《补充协议》并签名,涉及将来回购房产时发生的相关税费由其自行承担。同日,公证确认《承诺书》系三人在公证处当面所签。

2009年11月19日,A、X与南京市白下区危旧房开发公司签订《南京市城市房屋拆迁补偿协议》、《补充协议》。约定:被拆迁大阳沟房屋货币补偿合计530773元,拆迁补助费用合计157357元;认购一套90平方米房屋(回购价818930元)。

A于同日出具《具结书》:“大阳沟产权人X现拆迁,由我A全权办理拆迁补偿款及回购相关事宜,家中矛盾本人自负,与拆迁办(公司)无关”。

2019年2月13日,X、B出具《委托书》:委托A为合法代理人,代表处理房屋回购全部事务(含代为签订补偿、补助协议,代领补偿、补助款,代办房屋选房、验收和支付房款,代办回购房屋的不动产权证,代缴税费并领取上述证件)。

2月20日,公证确认《委托书》系X、B签名且知悉法律后果。后由A领取拆迁补助款,选定大阳沟的房屋。

2020年12月25日、2021年1月2日和3月1日,A询问B南湖房屋是否由A出资、大阳沟回购权归A,B均表示认可。2021年3月23日,A、X、B及C因房产纠纷报警。

2021年3月22日,X、B出具《声明书》:撤回2019年2月13日的《委托书》。同日,公证确认《声明书》系X、B签名且知悉法律后果。4月21日,X、B《声明》:A非产权人亦非同住人,故X名下大阳沟拆迁回购与其无关。7月1日,大阳沟登记在X名下。

一审审理过程中,一审法院前往南湖边询问B。B称X在住院,南湖边系夫妻二人出资购买,没有将拆迁回购房屋过户给A的约定,承诺书仅是委托。

一审法院认为,当事人对自己提出的主张,有责任提供证据;在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据《承诺书》及《具结书》、《委托书》、《声明书》、《声明》等证据可知,A参与办理大阳沟的拆迁、回购相关事宜,仅系X、B的委托代理人,其参与办理行为产生的法律效果直接归于X、B。A主张其与X、B之间存在转让大阳沟拆迁回购房及相关利益等合意缺乏事实依据,对其诉讼请求,不予支持一审法院据此判决:驳回A的诉讼请求。

本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。A提交:1、X在南京市第一医院的脑卒中病人功能评定表、入院记录、出院记录、南京中医药大学第二附属医院病历,拟证明X无完全民事行为能力,其授权无效;2、(2021)苏0105民初号民事判决书,拟证明A曾经申请对X的民事行为能力进行鉴定,但因X不愿意鉴定,法院判决驳回A的申请。经质证,B、C认为证据1不能反映X的精神和智力水平,且相关诊疗记录能够证明X精神和智力正常,不存在神志不清的状况。证据2与本案没有关联性,X因为骨折住院无法进行鉴定。

本院经审理查明,一审查明的事实属实,本院予以确认。

本案二审主要争议焦点为:A与X、B之间是否就大阳沟房屋达成房屋回购权转让合同,大阳沟房屋实际权利归谁所有。

本院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中,A主张其与X、B就南湖房屋和大阳沟房屋拆迁回购房屋及相关拆迁利益达成交换协议,由其出资为X、B购买南湖房屋,大阳沟房屋拆迁回购房屋及相关拆迁利益由其享有,对此负有举证责任。A在一审中提交的《房地产买卖中介合同》、收条、原房主出具的情况说明、银行流水以及与B的录音,能够相互印证,足以证明南湖房屋系由A出资为X、B购买。在南湖房屋购买后,双方当事人于2009年11月13日出具承诺书,载明:“X是大阳沟产权人,经协商一致,同意由X、A就拆迁签订《货币补偿协议》、《补充协议)》并签名”,该承诺书经过公证,应当认定《承诺书》是双方真实意思表示。且双方实际已按该承诺书内容履行,A作为被拆迁人与X共同与拆迁部门签订《货币补偿协议》、《补充协议》,故结合南湖房屋购买时间、出资情况、承诺书和拆迁协议的内容,可以认定双方经协商达成以A为X、B出资购买南湖房屋为条件,A取得与X共同签订《货币补偿协议)》、《补充协议》的权利。虽然大阳沟房屋产权原系X、B所有,但X、B已通过承诺书将该房屋部分权利转让给A,且该承诺书经过公证,对双方当事人均有约束力。故案涉《货币补偿协议》、《补充协议》项下的相关拆迁权益应当由A、X共同享有。虽然X后于2019年出具委托书,委托A作为代理人办理房屋回购全部事务,但不足以否定A对案涉拆迁权益亦享有相关权利。X、B主张其与A之间仅系委托关系,A是代理人,案涉拆迁利益与A无关,但双方签订的承诺书明显不符合委托书的格式和内容要求,且双方已实际按承诺书内容履行签订案涉拆迁协议,故该项意见依据不足,本院不予采纳。一审法院认定A参与办理大阳沟的拆迁、回购相关事宜,仅系X、B的委托代理人,认定事实存在不当,本院予以纠正。A虽主张其与X、B已达成大阳沟拆迁回购房屋全部权利归其所有的协议,但由于其对此未能提供双方签订的确认大阳沟回购房屋实际权利人的书面协议,其提交的其与B之间的录音亦不足以证明X、B与其协商一致共同确认大阳沟拆迁回购房屋全部权利归其所有,故A要求确认大阳沟房屋全部权利归其所有的上诉请求,依据不足,本院不予支持。综合考虑A出资为X、B购买南湖房屋情况、承诺书及拆迁协议、补偿协议的具体内容,案沙房屋拆迁过渡费领取情况,本院认定大阳沟房屋由A和X共同共有,由A享有50%产权份额,由X、B享有50%产权份额。因X现已去世,故X应享有的产权份额应由其继承人另行处理,A在本案中要求X、B将大阳沟房屋登记至其名下的诉讼请求,本院不予支持。

综上所述,A的上诉请求部分成立,应予支持;一审法院认定事实部分有误,本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定,判决如下:

一、撤销南京市建邺区人民法院(2021)苏0105民初号民事判决;

二、位于南京市秦淮区大阳沟房屋,由A享有50%的产权份额,由X、B享有50%的产权份额。

三、驳回A其他诉讼请求。

一审案件受理费5080元,减半收取2540元,由A负担1270元,由B负担1270元;二审案件受理费5080元,由A负担2540元,由B负担2540元。

本判决为终审判决。

 

审 判 员    相媛媛

二0二二年六月八日

书 记 员    宋龙雯


附相关法律规定

上诉人二审中死亡怎么办?


在民事、行政案件中,一方当事人死亡,需要等待继承人表明是否参加诉讼的,应中止诉讼;

有下列情形之一的,终结诉讼:

(一)   原告死亡,没有继承人,或者继承人放弃诉讼权利的;

(二)   被告死亡,没有遗产,也没有应当承担义务的人的;

(三)   离婚案件一方当事人死亡的;(四)追索赡养费、扶养费、抚育费以及解除收养关系案件的一方当事人死亡的。


在刑事案件中,作为犯罪嫌疑人、被告人的上诉人死亡的,应终止审理。

《民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:

(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;

(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;

(三)原判决认定基本事实不清的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判;

(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后,当事人提起上诉的,第二审人民法院不得再次发回重审。


《刑事诉讼法》第二百九十七条被告人死亡的,人民法院应当裁定终止审理,但有证据证明被告人无罪,人民法院经缺席审理确认无罪的,应当依法作出判决。

人民法院按照审判监督程序重新审判的案件,被告人死亡的,人民法院可以缺席审理,依法作出判决。