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庄荣华律师:南京知名婚姻家事律师,江苏圣典律师事务所合伙人律师,江苏圣典(总所)婚姻家事与财富管理委员会主任,2020年度找法网南京市婚姻法首席律师,省检察院《清风苑》法律直播平台婚姻家事讲师,英才苑府律师授课平台婚姻家事特邀讲师,南京电视台有请当事人、法治现场特邀嘉宾律师,中国法学会会员,亲办离婚后财产纠纷被江苏高院在2010-2011年十大典型案例收录,2018年亲办遗弃冷冻胚胎离婚案件被最高院司法案例研究室在其官方公众号推送案例。涉外家事代理包括:中国台湾人离婚、美国使领馆公证委托的离婚、伊斯坦布尔使领馆公证委托的离婚。执业十余年间,擅长处理婚姻家事案件,深耕婚姻家事、继承领域,有多年大量疑难复杂案件的处理经验,亲办婚姻家事业务2000余件,案涉财产超20亿。

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祖孙房屋买卖百万房款纠纷上诉案-二审法院保护老年人权益驳回上诉维持原判

信息来源:www.njdls.cn | 发布时间:2022年04月06日

导读:

奶奶将房屋作价100万元出售给孙女,孙女获取房屋产权后迟迟未支付房款,奶奶起诉孙女索要房款,孙女一方面表示自己未支付房款,另一方又表示自己无须支付该房款,为此一审法院判决支持奶奶索要房款诉讼请求,孙女上诉至南京中级人民法院。

双方观点:

上诉人观点:

一、一审判决未查明房屋转让价款的事实。涉案房屋产权登记已经过户,法律上认可合同已履行完毕,是否存在拖欠房款的举证责任在于卖方。一审法院未调查本案家庭关系、房屋来源及共同生活的特殊情况,也未考虑本案交易的特殊性质,其认定无法律依据,也不符合举证责任倒置的规定。

二、双方当事人对该房屋同样具有平等的权属。当初房屋拆迁和分配均有上诉人份额在内,只不过房改时登记在被上诉人名下。

三、一审判决审理程序违法。1.一审中上诉人申请调取的录像资料,可以证明买卖合同过程是双方真实意思表示。录像显示被上诉人在房屋顺利过户到上诉人名下之后,心情愉悦,如释重负,可以证明B的真实意思表示是“房屋给我孙女”,包含了买卖形式和赠与关系的存在,但一审未对此证据进行质证。2.法庭对于拒绝上诉人代理人的代理活动,也未能应上诉人要求安排双方当事人见面调解,而仅是由调解员负责接待。11月4日开庭程序也存在违法之处。

综上所述,一审判决事实不清、证据不足,适用法律不当,故请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 

我方观点:

1、被上诉人身为老龄人,属于弱势群体,年事已高,看病需要钱,因此希望二审法院驳回上诉人的上诉请求。

2、一审已经查明房屋转让价款未予支付的事实,上诉人所称举证责任倒置,是对法律的曲解。

3、一审已对双方之间的关系作了深度查明,合理合法。

4、一审法院已经充分保护各方的诉讼权利,并未有拒绝代理人的代理活动及其他程序错误。

综上,请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。

案件结果:

二审采纳我方观点

判决驳回上诉人的上诉请求,维持原判

同时我方在履行期届满后向一审法院申请强制执行,在执行法官的组织之下,对方分多分次100万已经实际履行完毕。

至此本案终结,当事人非常满意案件结果。


裁判文书

江苏省南京市中级人民法院

民事判决书

(2021)苏01民终号

    上诉人(原审被告):A,女,汉族,1993年生,住南京市秦淮区。    

    被上诉人(原审原告):B,女,汉族,1938年生,住南京市雨花台区。

    委托诉讼代理人:庄荣华,江苏圣典律师事务所律师。

    上诉人A因与被上诉人B房屋买卖合同纠纷一案,

不服江苏省南京市秦淮区人民法院(2020)苏0104民初号民事判决,向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后,根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》,依法适用

第二审程序,由审判员殷源源独任审理。本案现已审理终结。  

 A上诉请求:1.依法撤销一审判决,驳回被上诉人一审的诉讼请求。2.一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由:一、一审判决未查明房屋转让价款的事实。涉案房屋产权登记已经过户,法律上认可合同已履行完毕,是否存在拖欠房款的举证责任在于卖方。一审法院未调查本案家庭关系、房屋来源及共同生活的特殊情况,也未考虑本案交易的特殊性质,其认定无法律依据,也不符合举证责任倒置的规定。二、双方当事人对该房屋同样具有平等的权属。当初房屋拆迁和分配均有上诉人份额在内,只不过房改时登记在被上诉人名下。三、一审判决审理程序违法。1.一审中上诉人申请调取的录像资料,可以证明买卖合同过程是双方真实意思表示。录像显示被上诉人在房屋顺利过户到上诉人名下之后,心情愉悦,如释重负,可以证明B的真实意思表示是“房屋给我孙女”,包含了买卖形式和赠与关系的存在,但一审未对此证据进行质证。2.法庭对于拒绝上诉人代理人的代理活动,也未能应上诉人要求安排双方当事人见面调解,而仅是由调解员负责接待。1 1月4日开庭程序也存在违法之处。综上所述,一审判决事实不清、证据不足,适用法律不当,故请求二审法院支持上诉人的上诉请求。

    被上诉人辩称,被上诉人身为老龄人,属于弱势群体,年事已高,看病需要钱,因此希望二审法院驳回上诉人的上诉请求。一审已经查明房屋转让价款未予支付的事实,上诉人所称举证责任倒置,是对法律的曲解。一审已对双方之间的关系作了深度查明,合理合法。一审法院已经充分保护各方的诉讼权利,并未有拒绝代理人的代理活动及其他程序错误。综上,请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。

    B向一审法院起诉请求:1.判令A支付1 0 0 0 0 0 0元卖房款;2.判令诉讼费由A承担。

    一审法院认定事实:2 02 0年8月7日,B与A在南京市房产交易中心签订《南京市存量房买卖合同》,载明B将南京市秦淮区明瓦廊7 0 7室房产出售给A,转让价为1 0 0 0 0 0 0元,支付方式为自行全额给付,并于2 0 2 0年8月7日交付房屋。双方签署合同附件一:房屋状况说明书;合同附件四:声明(非资金监管),载明“双方经协商一致,同意采取非资金监管方式,自行支付房价款,并自行承担房屋转让价款安全风险的全部责任;签署合同附件五:自行交易声明,载明“交易双方郑重声明坐落于秦淮区明瓦廊房屋及其相应的国有土地使用权,交易过程中未委托任何经纪机构促成交易,系自行成交,自行办理交易登记手续,自行承担交易中的权属风险和交易风险,如有一切纠纷由交易双方自行协商解决盛通过司法途径解决”

    一审法院认为,B与A订立的《南京市存量房买卖合同》,系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合同合法有效,对双方均有约束力。B于合同签订后,要求A支付房屋转让价款,A未提出已支付房屋转让价款的证据,应承担继续履行合同责任。B主张A支付房屋转让价款诉讼请求,并无不当,符合法律规定,应予支持。A以其一家与B长期共同生活、其父与B就案涉房屋有约定为由抗辩,但未提出证据证实,不予采纳。

    综上,依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条第一款第七项、  《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条、  《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条、第一百

六十条规定,一审判决如下:A于本判决生效之日起十日内向B支付房屋转让价款1 0 0 0 0 0 0元。一审案件受理费6 9 0 0元,诉讼保全费5 0 0 0元,由A负担。  

 本院二审期间,当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人A提交了录像光盘一份,以证明过户是上诉人过户后如释重负,向工作人员回答房屋是给孙女的,也未提出尚有欠款。被上诉人对于真实性予以认可,但认为仅能看出被上诉人的神情,未反映任何实质性内容,也不能反映出房款已经支付或虏屋系赠予的事实。本院对该证据的真实性予以认定,对关联性、证明力结合案件情况综合予以认定。

    对于一审查明的事实,上诉人认为一审遗漏查明合同签订的过程、价款构成、款项支付方式、房屋的原始取得来源、房屋与上诉人家庭的关系,也未查明本案究竟为房屋买卖或赠予、双方就房款是否有其他手续、安排。被上诉人对一审查明的事实无异

议。

    二审中,A陈述房屋属于赠予关系,其未曾给付房款,但其父曾在几十年中分期给予B款项;A虽无证据证明此事,但认为举证责任在B一方。

    以上陈述,有本院笔录在案佐证。

    本院认为,当事人对自己的主张,有责任提供证据。上诉人上诉称其与被上诉人之间就涉案房屋形成赠予关系,但未能提供证据加以证明。双方之间订立的《南京市存量房买卖合同》系双方真实意思表示,合法有效,双方均应遵守。上诉人称房款已由

其父支付,亦未能提供有效支付证据证明,其仅以被上诉人自愿过户为由辩称款项已支付、举证责任在于被上诉人一方,并无事实与法律依据。一审认定上诉人应依约支付款项,并无不当。上诉人称一审存在程序错误,经查均不能成立,本院对这一上诉理由亦不予采信。

综上,A的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。


二审案件受理费1 3 8 0 0元,由A负担。

本判决为终审判决。

审判 员    殷源源

二O二一年七月二日

法官助理    滕文欣

书  记  员    郭旭冬


附房屋买卖合同纠纷中其他卖方违约法律观点


来源于江苏圣典律师事务所泰州分所

近年来,城区拆迁较多,诞生了较多的拆迁安置房。由于拆迁安置房的价格较一般商品房价格便宜,买的人也在不断的增多,因拆迁安置房和一般的商品房有诸多不同之处,该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外,还受到当地政府相关政策的约束,特别是从订立拆迁安置协议到房屋交付再到产权过户,间隔时间长、房价变化大,也导致容易产生纠纷、引起诉讼。那么,在购买拆迁安置房过程中有哪些风险问题需要考虑呢? 

【案例】2003年9月,海陵区进行旧城改造,与张某达成拆迁补偿协议并拆迁其住房,张某取得位于某区的面积约157平米拆迁安置房一套。2011年10月18日,张某与方某签订了《拆迁安置房转让协议》,约定:张某将其依法取得的位于无锡市某区某小区的建筑面积约157平方米的房屋卖给方某,房屋价款为63万元。合同还补充约定:因政策原因等,房屋产权证、土地证及相关手续无法办理,待具备房屋登记及过户手续后,张某将无条件配合方某完成房屋登记过户手续。合同签订后,方某按约支付了全部购房款63万元,张某也将房屋交付给方某居住。后无锡市征地拆迁安置住房政策出台,允许拆迁安置住房上市交易,方某催促张某至房屋产权监理部门办理房屋产权证并将房屋过户至方某本人名下,但张某认为出售给方某的价格远低于当前市场价格,要求方某另外支付其15万元房屋差价损失,但遭到方某的拒绝,遂以拆迁安置房转让协议系无效为由,拒绝办理过户手续。

无奈之下,方某起诉至法院要求判令张某取得房产证、土地证后协助将房屋办理过户至其名下,并要求张某支付因拒不履行合同的违约金3万元。

对上述纠纷分析如下:

其一,拆迁安置房转让协议是否合法有效?  

根据《合同法》及相关法律规定,当事人签订合同,如果双方具有相应民事行为能力,意思表示真实,不违反法律、行政法规的强制性规定,即为合法、有效。从本案来看,张某与方某在签订合同时,主体适格,意思表示一致,双方签订的转让协议是合法有效的。虽然签合同时安置房还未取得产权证,根据《城市房地产管理法》第37条的规定未依法登记领取权属证书的不得转让,但本条规定的立法本意不是限制合同自由,而是从产权明晰的角度规范房地产市场。违反此条只是违反了行政管理性规定,而非民事合同的禁止性规定,合同并不因此无效。该安置房是客观存在的,签订房屋买卖合同时张某并没有取得房屋产权证,不构成合同无效的理由。  

其二,即使不能返还房屋,卖方可否要求买方增加转让价款?

如前文所述,在《拆迁安置房转让协议》合法有效的情况下,双方应当继续依约履行协议,卖方要求增加转让价款,实际上是要求变更合同,在本案的情况下,政府政策调整允许拆迁安置房上市交易,可能导致房价上涨,卖方似乎可以依据情势变更原则要求变更合同内容。但根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条规定,情势变更是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。而本案合同履行中发生的情况并非不可预见,事实上合同中约定待条件成熟可以办理房屋产权手续及过户手续后由出卖方无条件办理的条款就是建立在双方对未来房屋可登记过户的基础之上的,此后房屋价格的上涨更是典型的商业风险,因此,本案的情况不应视为情势变更,卖方要求买方增加转让价款没有任何法律依据。 

综上,张某应当按照协议的约定继续履行该合同,配合方某完成房屋登记过户手续。

律师提醒:购买拆迁安置房如何避免纠纷呢?购买这类房屋,首先应注意明确房屋的土地类型及性质,明确房屋对安置的拆迁对象有无限制;另外,要确认房屋的权利人是独有还是共同所有,如是家庭成员共有,购房协议的出卖方,一定要是全体共有人的真实意思,均应在协议上签字或有特别授权;还有就是相关费用的缴纳如何承担应该合同中予以明确约定,因这类房屋大多涉及土地取得类型由划拨变更为出让,过户涉及土地出让金的补缴,且该补缴数目较大。因此非专业人士购买上市交易时间受限的拆迁安置房一定要考虑清楚其中的风险,最好咨询律师、房产中介等专业人士,从而有效避免合同产生纠纷的风险。 

江苏圣典(泰州)律师事务所专职律师 李晨铭