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庄荣华律师:南京知名婚姻家事律师,江苏圣典律师事务所合伙人律师,江苏圣典(总所)婚姻家事与财富管理委员会主任,2020年度找法网南京市婚姻法首席律师,省检察院《清风苑》法律直播平台婚姻家事讲师,英才苑府律师授课平台婚姻家事特邀讲师,南京电视台有请当事人、法治现场特邀嘉宾律师,中国法学会会员,亲办离婚后财产纠纷被江苏高院在2010-2011年十大典型案例收录,2018年亲办遗弃冷冻胚胎离婚案件被最高院司法案例研究室在其官方公众号推送案例。涉外家事代理包括:中国台湾人离婚、美国使领馆公证委托的离婚、伊斯坦布尔使领馆公证委托的离婚。执业十余年间,擅长处理婚姻家事案件,深耕婚姻家事、继承领域,有多年大量疑难复杂案件的处理经验,亲办婚姻家事业务2000余件,案涉财产超20亿。

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家庭成员之间公有租房腾房迁让与使用费返还案例浅析

信息来源:www.njdls.cn | 发布时间:2022年03月01日

导读:

姐妹之间因一处公有租房返还的问题始终无法达成一致,该房屋由于已经由被告使用近20年,双方均据理力争坚持自己的观点,无奈只能由人民法院裁判定纷止争。


诉讼经过:

我方认为:

该公有租房合法承租人为我方,被告在无其他书面约定以及家庭协议的情况下,应当依照我方的要求返还该房屋,并支付相应的房屋使用费。


被告认为:

1、该房屋早年系由父亲安排,被告可享有合法居住在该房屋内的权利,并且被告也支付了相应的对价给父亲

2、近20年的房屋租赁费用以及其他相关费用由被告长期支付,且被告的户口也在诉争房屋内,因此被告享有该房屋的居住使用权利


我方补充提供意见及证据

1、公有住房租赁契约、公房租金收据,证明了我方才是该房屋的承租人

2、其他家庭成员的书面证言,证明了该房屋的来源系原房屋拆迁,我方获取的拆迁利益即诉争房屋的承租权

3、直至2021年产权单位出具的相关票据或收据均载明权利主体为原告,并非被告

4、被告拥有其他住所,且被告已经将房屋出租给他人,说明被告已经并不实际需要或依赖该房屋,而房屋户口仅仅是户籍证明,并不是产权证明或房屋使用权证明。


案件结果:

1、法院支持了我方腾房返还房屋的诉讼请求

2、未支持我方主张的房屋使用费的诉讼请求


至此本案终结,当事人非常满意案件结果

裁判文书:


江苏省南京市鼓楼区人民法院

民 事 判 决 书

(2021)苏0106民初号

原告:A,女,1955年生,汉族,住南京市秦淮区。

委托诉讼代理人:庄荣华,江苏圣典律师事务所律师。

被告:B,女,1948年生,汉族,住南京市鼓楼区。

原告A诉被告B返还原物纠纷一案,本院于2021年8月18日立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理,原告A及委托诉讼代理人庄荣华,被告B的委托诉讼代理人到庭参加诉讼,本案现已审理终结。

原告A提出诉讼请求:1.被告立即停止妨害南京市鼓楼区海棠里房屋并腾空、返还原告;2、判决被告支付原告自2020年10月至2021年7月房屋使用费20000元(按每月2000元计算);3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:南京市鼓楼区海棠里房屋(以下简称案涉房屋)系原告拆迁后的公有租赁房,承租人是原告,系1997年原告名下房屋拆迁分得,后为了方便原告的姐姐即被告到南京就医,就让被告住在案涉房屋内(被告为了更好的就医以及报销相应的医疗费用,就将自己的户籍迁入到该房屋内,原告也同意)。2021年1月,原告主张被告归还案涉房屋,但被告迟迟不愿配合,一直强占、妨害原告使用。另据原告所知,案涉房屋曾被被告转租,租金约每月2500元。被告的行为严重侵害了原告的合法权益,为了维护原告的合法权益,使得老年人的合法权益得到保证,特诉至法院,恳请法院查明事实,依法支持原告的诉讼请求。

被告B辩称,原、被告系姐妹关系,案涉房屋系原、被告的父亲拆迁安置获得,该房屋并非原告所称的为了方便被告就医等给被告居住,也不存在因报销医疗费用将被告户口迁入,而是当时根据家庭内部的协议,被告给了父亲15000元,父亲将案涉公租房分配给了被告。案涉公租房一直由被告居住使用,从一开始房屋的租金也一直由被告缴纳,原告要求被告给付使用费缺乏依据。综上,请求驳回原告的诉讼请求。

根据原告的陈述、被告答辩、双方的举证,本院查明事实如下:1997年10月16日,原告A与南京市建邺区房地产管理局订立了公有住房租赁契约,由原告A租赁本市鼓楼区海棠里房屋(即案涉房屋),使用面积为33.3平方米,月租金为42.9元。在该契约中,写明承租人不得将案涉房屋转租,或擅自转借、转让、改变用途及私自交换使用。

原、被告系姐妹关系,原告称案涉房屋系在父亲要求下借给被告使用,故一直由被告居住,租金由被告缴纳,被告对其陈述不予认可。被告称案涉房屋系其给了父亲15000元后,由父亲分给她,其于1995年即入住,租金一直由其缴纳,原告对被告所称的给予父亲15000元及家庭分配给被告的陈述不予认可。另查明,被告的户口于1997年10月迁入案涉房屋,庭审中,被告认可在2020年10月至2021年7月其将案涉房屋出租给他人,每月租金大概2000元。目前,被告称其居住在涉案房屋内。

以上事实有原、被告陈述、公有住房租赁契约、公房租金收据、常住人口登记卡,本院开庭笔录等予以证实。

本院认为,当事人对自己提出的主张,有责任提供证据证明。本案中,案涉房屋系公有住房,由原告A租赁,其对案涉房屋享有占有、使用的权利,被告称涉案房屋系因其给予父亲15000元,由父亲交给其使用,未能提供证据证明,原告对此不予认可,故对其主张,本院不予采信。且该房屋属于公有住房,承租人系原告,退而言之,即使其父亲曾处置过案涉房屋,也无法产生涉案房屋使用权变动给被告的法律效力,故对被告的辩称一理由,本院不予采信。原告要求被告腾空、返还案涉房屋具有事实和法律依据,本院依法予以支持。因案涉房屋系公有住房,原告在未取得产权人同意的情况下,将案涉房屋交给被告使用,被告又转租给他人获得的房屋使用费,原告主张该费用归其所有,缺乏依据,本院不予支持。

综上,依据《中华人民共和国民法典》第七百零三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:

一、被告B于本判决生效之日起三十日内将本市鼓楼区海棠里房屋腾空、返还给原告A;

二、驳回原告A的其它诉讼请求。

本案受理费238元、减半收取119元,由原告A承担79元、被告B承担40元。(原告已预交)

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。


审  判  员      鲍蓉蓉

二0二一年十一月十八日

书  记  员      汪慧娣

结语:

我们注意到本案法院虽然支持了我方返还房屋的请求,但未支持我方主张房屋使用费的诉讼请求,结合法院裁判文书的说理让我们更加明白,合法有度的主张权利和维护权利,是得到法院的尊重和支持的前提,因此笔者提示公有租房权利人,应当严格执行相关法律、政策的规定。

附注:

转让转租

公有住房有偿转让是指公有住房承租人经房屋产权单位同意后,将自己承租公有住房的使用权按规定程序一次性有偿转让给他人的行为。有偿转租指公有住房承租人将自己承租的公有住房,按规定程序在一定期限内有偿转租给他人使用的行为。

目的和原则:

公有住房使用权有偿转让转租是以调剂住房余缺,提高房产使用效能,有利于承租人改善住房条件为目的,按照平等自愿、诚实信用、依规定转让转租的原则进行。公有住房使用权有偿转让转租后的房屋产权性质不变,比如,转让使用权的住房属房管部门直管的公有住房,公有住房使用权转让后的受让人应当与市直管公房管理部门签订公有住房租赁合同,并公房租金标准缴纳租金。

禁止转让情形:

1、转让转租人未取得公有住房租赁的合法证件;

2、属于代管房产及其它需落实政策的房产;

3、使用权纠纷或承租人与房屋产权单位租赁纠纷尚未解决;

4、承租人损坏房屋结构,产权单位或物业管理部门要求其修复而尚未修复;

5、承租人拖欠房屋租金;

6、转让成套住房中的一部分;

7、同户居住的其他使用人(含临时出国、参军、在大中专院校求学、劳改、劳教人员等)持有异议;

8、转让后,人均住房使用面积低于10平方米;

9、转让转租公房的全部面积超过可享受住房标准;

10、法律、法规及政策规定禁止转让转租的其他情形。