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庄荣华律师:南京知名婚姻家事律师,江苏圣典律师事务所合伙人律师,江苏圣典(总所)婚姻家事与财富管理委员会主任,2020年度找法网南京市婚姻法首席律师,省检察院《清风苑》法律直播平台婚姻家事讲师,英才苑府律师授课平台婚姻家事特邀讲师,南京电视台有请当事人、法治现场特邀嘉宾律师,中国法学会会员,亲办离婚后财产纠纷被江苏高院在2010-2011年十大典型案例收录,2018年亲办遗弃冷冻胚胎离婚案件被最高院司法案例研究室在其官方公众号推送案例。涉外家事代理包括:中国台湾人离婚、美国使领馆公证委托的离婚、伊斯坦布尔使领馆公证委托的离婚。执业十余年间,擅长处理婚姻家事案件,深耕婚姻家事、继承领域,有多年大量疑难复杂案件的处理经验,亲办婚姻家事业务2000余件,案涉财产超20亿。

 江苏圣典律师事务所,庄荣华律师
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男方父亲单独起诉男方的借名买房案,女方如何通过第三人加入诉讼维护自身合法权益

信息来源:www.njdls.cn | 发布时间:2022年02月11日

导读

女方与男方离婚诉讼过程中,主张分割婚内购置登记在男方名下房屋,男方父亲另案主张了该房屋实际属于借名买房,因此该房屋实际属于男方父亲所属房产,为此女方无奈委托专业家事律师处理本案。



诉讼经过

1、女方起诉离婚诉讼并要求依法分割婚内财产;

2、男方父亲在另一家法院单独起诉男方本人,主张借名买房确权诉讼;



律师应对

1、承办律师首先通过离婚案件得知了男方父亲另案主张的信息情报(此时离借名买房案件开庭不到半个月时间)

2、承办律师与女方沟通案件事实,最终女方选择委托律师代理男方父亲另案起诉的确权纠纷;

3、承办律师与借名买房法官取得联系并提交了第三人加入诉讼的申请书,获法院批准;

4、人民法院重新安排开庭时间,给各方依法举证质证的时间机会

5、承办律师向法官申请调查令核查男方更长时间的银行流水,获法院批准。

6、承办律师协助当事人详细梳理基本事实、有利证据以及法律依据,以备开庭之用。



庭审观点

原告(男方父亲):主张借名买房,强调房屋出资系男方父亲以及案外人代为支付,大部分还贷亦是男方父亲代为资产,家中购置该房屋早有约定,该房屋不属于夫妻共同财产,属于假名买房。

被告:赞同原告观点以及所有证据。



我方观点

1、本案属于恶意串通及虚假诉讼

2、本案无任何证据证明各方存在借名买房合意

3、本案原告支付的资金实际是在隐瞒第三人女方的基础上,被告(男方)在此之前转账给原告的,简言之原告的资金来源于被告,原告根本不存在代被告支付房款及房贷

4、本案通过证据梳理显示,被告男方在短短几年内向原告及案外人转账数百万元,该部分依法属于转移隐匿财产,我方将通过诉讼方式合法主张

5、恳请法院驳回原告诉讼请求



案件结果

法院全面支持我方观点

判决驳回原告所有诉讼请求,并由原告承担全案诉讼费。



裁判文书

江 苏 省 南 京 市 雨 花 台 区 人 民 法 院

民 事 判 决 书

(2021)苏0114民初号

原告:A,男,1958年生,汉族。

被告:B,男,1985年生,汉族

第三人:C,女,1986年生,汉族。

委托诉讼代理人:庄荣华,江苏圣典律师事务所律师。

委托诉讼代理人:许萍萍,江苏圣典律师事务所实习律师。

原告A与被告B、第三人C合同纠纷一案,本院于2021年6月10日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告A及其委托诉讼代理人、被告B、第三人C及其委托诉讼代理人庄荣华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告A向本院提出诉讼请求:1.依法确认南京市雨花台区房屋的产权系原告所有;2.被告承担全部的诉讼费用。后变更诉讼请求为1.确认原告借被告名义购买雨花台区房屋的行为有效;2.依法判决被告协助原告办理房屋产权登记手续,将雨花台区房屋登记至原告名下;3.被告承担全部诉讼费用。事实与理由:2018年5月30日,原告欲购买南京市雨花台区房产,但因年龄原因无法贷款,遂与被告协商一致,以被告的名义购买该房屋。原告2018年3月27日支付了50000元定金,2018年5月30日支付了550723元首付款,并自2019年12月起每月支付该房屋贷款6800元。现被告欲处理该房产,侵犯了原告的合法权益。望法院判如所请。

被告B辩称,同意原告A的诉讼请求。

第三人C述称,原告A和被告B存在恶意串通、虚假诉讼的违法行为,请求法庭判决驳回原告的诉讼请求。具体的理由分述如下:1.原告A与被告B是父子关系,原告与被告夫妻至今没有借名买房的书面协议。案涉房屋是被告及第三人购买,并不是借名买房。2.被告于2012年和2016年(被告与第三人婚姻存续期间)设立了两个个体工商户并且获取了大量的经营利润,被告在第三人不知情的情况下将数额特别巨大的资金转给了原告和案外人,原告向涉案房屋的开发商支付的款项实际是被告与第三人的夫妻共同财产。3.被告在离婚纠纷中也承认本案诉争房屋属于夫妻共同财产,并且同意诉争房屋归第三人所有。原告系在离婚纠纷即将结束时提起的本案诉讼,目的是为了阻止第三人分割本案的房产。综上,驳回原告的诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证。本院根据当事人陈述及经审查确认的证据,认定事实如下:

原告A与被告B系父子,与案外人系同母异父的兄弟。被告B与第三人C 2010年10月登记结婚。2018年3月27日,原告A向案外人南京荟峰置业有限公司支付50000元。南京荟峰置业有限公司出具《收款回执》载明:“购房人:B;款项性质:定金;收款内容:雨花台区房屋”。

2018年5月30日,被告B与案外人南京荟峰置业有限公司签订《商品房预售合同》一份,约定:B购买南京荟峰置业有限公司开发的雨花台区房屋,房屋用途为商务办公,建筑面积48.76平方米;房屋总价为1200723元,B应于2018年3月27日前支付定金50000元,于2018年5月31日前支付600723元,剩余600000元采用预购商品房抵押贷款方式支付。同日,原告B通过个人账户向案外人南京荟峰置业有限公司支付了130000元,案外人通过个人账户向南京荟峰置业有限公司支付了390000元。案外人南京荟峰置业有限公司出具《收款回执》载明:“购房人:B;款项性质:首期;收款内容:雨花台区房屋;金额:550723元”。

2018年6月22日,案涉房屋预登记于被告B名下。

2018年6月起,被告B通过其名下尾号4686的浦发银行账号逐月偿还案涉房屋的贷款,每月还款金额为6773.26元。2019年12月至2021年8月,原告A每月向被告B尾号4686的浦发银行账号转账6800元。

另查明,2012年10月,被告B注册南京市秦淮区一号营部。2016年2月,被告B注册南京市秦淮区二号经营部。被告B名下华夏银行尾号8946账号中收入多为上述个体工商户经营款项,该账号2014年至2020年2月期间多次向原告A、案外人大额转账。被告B亦在上述个体工商户工作。

2020年10月,第三人C向南京市秦淮区人民法院起诉离婚。2020年12月离婚案件质证时,被告B对案涉房屋应当作为夫妻共同财产分割未提出异议。南京市秦淮区人民法院于2021年7月作出(2020)苏0104民初105XX号民事判决,判决第三人C与被告B离婚并对除案涉房屋外的财产进行了分割。

又查明,2017年11月28日,被告B、第三人C与案外人签订了《协议》一份,约定由B代持原告A在南京市六合区房屋的份额。原告A据此主张案涉房屋亦系其借被告B名义购买,其已经就该事宜与第三人进行了沟通,但第三人拒绝签署代持协议。第三人C对此不予认可。

以上事实,有银行交易流失、《收款回执》、《商品房预售合同》、情况说明、产权预登记信息表、(2020)苏0104民初105XX号民事判决及质证笔录、营业执照、《协议》、当事人陈述等证据予以证实。

本院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。当事人主张借名买房的,应当提交证据证明双方之间存在借名买房的合意且案涉房屋房款系由其出资。当事人提供证据证明其对房屋购买确实存在出资关系,但不足以证明双方之间存在借名登记的约定,其主张要求登记人办理房屋所有权转移登记的,不予支持。本案中,原告A要求确认其与被告B就案涉房屋的借名买房行为有效,但:一方面,原告未能提交证据证明其与被告、第三人之间形成了借名买房合意,被告B虽然自认双方之间系借名买房,但其在离婚案件中的表述和本案中的自认相互矛盾,被告的自认无法采信。另一方面,原告提交的银行流水仅能证明通过其个人账户和案外人的账户支付了部分房款,但被告B与原告A、案外人之间有多笔款项往来,且2018年6月至2019年12月的房贷系由被告偿还,案涉房款并非由原告A全额支付。据此,原告A应当承担举证不能的不利后果,本院对原告要求确认借名买房行为有效并判令被告协助办理房屋产权登记手续的诉讼请求,不予支持。

综上,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定,判决如下:

驳回原告A的全部诉讼请求。

本案案件受理费15600元,减半收取7800元,由原告A负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代理人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。


 审  判  员    刘 芳

                                

 二O二一年九月八日

                         

 法 官 助 理   侯 甜

                       

 书  记  员   魏媛媛



上海二中法院法官:关于代持与借名买房

 我国《民法典》第二百零九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”。不动产登记具有权利推定的效力,登记记载的权利人应当被推定为法律上的权利人,在登记没有更正也没有异议登记的情况下,只能推定登记记载的权利人就是物权人。

 司法审判工作中常常遇到原告向法院主张其为实际权利人,要求返还房屋、办理过户手续的情况,即“代持”或“借名”买房的案件,对于这种案件,我们不仅仅要审查购房资金的来源、实际居住状况等,还要审查双方之间是否有“代持”房屋的合意。

 亲情、友情在巨额利益面前都面临着欲望与人性的考验。对于住房,还是应当秉持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,谨慎、理性、妥善处理。 


附相关案例解释:

裁判规则
实务要点一:借名买房协议具有一般的合同约束力,应认定为有效合同。
案件:谭万兴与雷广志、深圳市京达旅业有限公司房屋确权纠纷民事裁定书 (2011)民申字第261号
来源:中国裁判文书网
最高院认为:
关于第一个问题。根据本案一审、二审及本院再审审查认定的事实,再审申请人谭万兴虽然与海龙王公司于2000年8月30日签订了《深圳市房地产买卖合同》,且讼争房产经相关房产管理部门核准登记在谭万兴名下,但广志公司此前于1999年6月1日与海龙王公司签订的《购买公寓楼协议书》所购买房产中涵盖了本案讼争的房产,再审申请人谭万兴亦曾于2000年8月17日与广志公司订立《协议书》明确约定:“广志公司以谭万兴的名义购买涉案房产、房屋的首期款及按揭款均由广志公司支付、房屋的产权归广志公司所有”、“以乙方(谭万兴)的姓名所购买的房屋所有权归广志公司所有,乙方不得以任何理由向甲方(广志公司)或海龙王公司主张该房屋的所有权”。此外,本案有充分证据证明讼争房产的首期房款、按揭款以及其他相关款项等实际上由再审被申请人雷广志、京达旅业或者案外人广志公司支付,因此,一、二审判决认定讼争房产登记于再审申请人谭万兴名下属于代持有性质有事实依据。再审申请人谭万兴虽对再审被申请人拥有讼争房产持有异议,但其无法否认代持有的事实,其也未提供证据证明本案讼争房产的房款及其他相关款项由其本人支付,故本案讼争房产不应认定属于再审申请人谭万兴所有。


实务要点二:因借名买房需承担被法院强制执行的风险时,不能因此否定剥夺其对案涉房屋享有的财产权利。
案件:辽宁中集哈深冷气体液化设备有限公司、徐沛欣、曾塞外案外人执行异议之诉二审民事判决书(2018)辽民终211号
来源:中国裁判文书网
辽宁省高院认为:
关于中集哈深公司主张“房产代持协议的效力无论是否真实,目的都是规避限购政策,行为目的及方式均存在不正当性,具有法律上的可非难性”,首先,限购政策为房地产市场的行政调控管理手段,非法律和行政法规的强制性规定,且徐沛欣占用了曾塞外的购房资格,曾塞外即失去了购房资格,并不会导致本地区限购政策的落空,并不损害公共利益。其次,案涉房屋的房产代持协议及商品房买卖合同均形成于中集哈深公司与大庆庆然天然气有限公司签订的借款合同以及与曾塞外的保证合同之前,并不存在恶意转移财产、逃避债务、损害他人利益的情形。因此,徐沛欣因借名买房需承担被法院强制执行的风险,但不能因此否定剥夺其对案涉房屋享有的财产权利。


实务要点三:对于亲属之间约定的借名买房协议,可通过购房票据、实际使用或控制房屋等客观情况来认定。
案件:1.任某1、任某2合同纠纷申诉、申请民事裁定书(2017)京民申4182号
来源:中国裁判文书网
北京市高院认为:
本院经审查认为,关于涉案房屋在任某4和王某之间是否形成借名买房关系问题,根据涉案房屋的来源、拍卖款的支付、房屋相关手续凭证持有、房屋实际使用、任某4和王某的往来等情况,一、二审法院确信任某4与王某之间借名买房一事具有高度可能性并认定该事实存在,具有一定的事实依据。任某1、任某2虽然对此予以反驳,但对于购房款由谁支付、任某4是否实际入住、购房手续和任某4证件为何由王某掌握等事实均不清楚,亦未提供充分有效的证据佐证。一、二审法院对其主张不予采信,并无不当。另,本案认定任某4和王某之间存在借名买房关系,并不否定(2004)固法执字第272-1号民事裁定书的法律效力。王某虽然违规以任某4的名义竞拍涉案房屋,但不必然导致借名买卖关系无效。任某1、任某2提供的涉案房屋欠缴物业费等证据,不能推翻借名买房事实的成立。
案件:2.马某1等合同纠纷申诉、申请民事裁定书 (2017)京民申792号
来源:中国裁判文书网
北京市高院认为:
本院经审查认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,有责任提供证据加以证明。本案中,马某7就其主张的与其母亲谭某之间存在借名买房的法律关系,提交了谭某生前所写的《我的意见》为证。马某3、马某5、马某4、马某6对马某7所述事实主张及证据均予认可,马某1、马某2亦认可《我的意见》的真实性。故一、二审法院认定马某7与谭某形成借名买房合同关系,并无不当。虽然涉案房屋系房改房,但根据相关政策规定,该房屋已经可以上市交易,故马某1、马某2主张借名买房行为无效,法律依据不足。《我的意见》是谭某生前对涉案房屋的由来、购买和产权归属情况的记述,并无死后该财产如何处理的意思表示,因此马某1、马某2主张《我的意见》应是谭某的自书遗嘱,缺乏依据。因马某7与谭某之间借名买房关系成立,所以涉案房屋虽然登记在谭某名下,但已不属于谭某和马某8的夫妻共同财产,故马某1、马某2主张公证遗嘱部分有效并按此遗嘱继承的意见,缺乏法律依据。


实务要点四:“借名买房”情形下真正购买人所举出的间接证据能够形成完整的证据链条证明其系真实购房人的,应当确认其系真正的房屋产权人。
案件:赵建章、赵媛所有权确认纠纷再审审查与审判监督民事裁定书(2016)津民申1745号
来源:中国裁判文书网
天津市高院认为:
本院经审查认为,本案系所有权确认纠纷。关于双方是否存在借名买房关系事实的问题。再审申请人赵建章与被申请人赵建国是兄弟关系,双方之间不存在借名买房的书面协议。但是根据已经查明的事实,涉诉房屋的买卖合同中“赵建国、赵媛”的签名系被申请人赵建国亲笔书写,涉诉房屋的首付款、按揭贷款、物业费、取暖费等费用均由被申请人赵建国支付,涉诉房屋的买卖合同、契税发票、维修基金收据、还贷手续、原始房屋产权证等均由被申请人赵建国持有,且房屋交付后由被申请人赵建国进行装修并居住至今。综合上述因素,本院认为被申请人赵建国已经完成了举证责任,以上事实形成了完整的证据链,原审法院据此认定双方存在借名买房关系,并无不当。再审申请人赵建章、赵媛主张包括购房款、取暖费、物业费等费用均系向被申请人赵建国所借,双方仅存在债权债务关系,但未提供证据予以证实,该主张不能成立。关于借名买房的效力问题,本案的诉争房屋性质属于经济适用房,经济适用房并非禁止流通物,现诉争房屋的契税缴纳已满五年,已经取得了上市交易的条件。在符合交易条件并缴纳税款后进行交易,并不会对国家、集体或者第三人利益造成损害,双方借名买房应属有效。


实务要点五:书面合同不是“借名买房”的必要条件。
案件:商龙合同纠纷申诉、申请民事裁定书(2017)京民申2338号
来源:中国裁判文书网
北京市高院认为:
关于双方是否存在借名买房之合意问题,商龙请求之基础系其与商洁就涉案B102号房屋存在借名买房法律关系。结合全案证据,依据商龙陈述,双方之间未形成书面合同,系就借名买房事宜达成口头协议,对借名买房问题,商洁予以否认。而从现有证据分析,1997年7月11日,商洁作为委托人向受托人商龙出具委托书,委托书的内容明确具体,均指向代签购买都市芳园房屋买卖合同、办理房屋所有权证书以及办理买房有关事宜。从后续的履行情况分析,商龙作为受托人代商洁签订了《房屋预售合同》并履行了委托书中的相关义务。现有证据不足以认定双方之间存在借名购买B102号房屋之合意,二审法院据此作出如上认定,本院不持异议。


实务要点六:不具有当地购房资格借名买房请求办理过户手续的,法院不予支持。
案件:姚江丽、姚生云、关月花与章乃文返还原物纠纷申请再审民事裁定书(2015)新民申字第1879号
来源:中国裁判文书网
新疆维吾尔自治区高院认为:
本院经审查认为,发生法律效力的民事判决,已确认再审申请人姚江丽与被申请人章乃文借名买房系无效行为。国家对双方争议房屋的交易有特殊规定和限制,购买人必须满足国家规定的条件,购买资格具有专属性。本案中姚江丽因不具备购买军队经济适用房的条件,而借用章乃文的名义购买军队经济适用房,该行为违反了国家相关规定,应属无效行为。关于承担责任比例问题,对于购买军队经济适用房有特殊规定和限制,购买人具有专属性。双方当事人对此规定均明确知道,故对借名买房行为的无效后果,双方均有过错。对造成的相关损失,双方均应承担责任。


实务要点七:借名买房协议仅对协议方有约束力,不能对抗外部行为。
案件:罗利红、深圳市住房和建设局收回经济适用住房再审审查与审判监督行政裁定书(2016)粤行申984号
来源:中国裁判文书网
广东省高院认为:
申请人主张其不拥有涉案集建国际名园×座×××号房屋产权、其被借名买房的事实不能作为市住建局收回罗利红经济适用住房的依据。本院认为,虽然民事判决确认涉案集建国际名园×座×××号房产属于案外人罗松鹏所有,但申请人是在被诉收回决定作出之后才提起该民事诉讼的,且申请人与案外人罗松鹏之间关于借名买房的约定,对作为外部人的市住建局不能产生约束力。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”同时,《物权法》第二十八条规定:“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”本案被申请人根据涉案集建国际名园B座1807号房屋的相关登记信息,认定罗利红存在购买经济适用住房未满5年又购买其他住房的事实,并于2013年3月20日作出被诉收回经济适用住房决定,认定事实清楚,证据充分。对再审申请人该项主张,本院不予采纳。


实务要点八:借名买房协议违反他人合法利益、社会公共利益的无效。
案件:汤志房屋买卖合同纠纷申诉、申请民事裁定书(2015)高民申字第04334号
来源:中国裁判文书网
北京市高院认为:
本院认为:二审法院综合考虑涉案房屋的购房发票、《个人住房按揭合同》、《担保合同》、还款银行卡原件均由中永信公司保管,中永信公司对涉案房屋有过出资行为,涉案房屋一直由中永信公司实际控制等本案实际情况,认定中永信公司与汤志之间存在借名买房合同关系,涉案房屋的实际权利人是中永信公司,认定事实并无不当。汤志与陈禹签订的《存量房屋买卖合同》系双方恶意串通,损害了中永信公司的利益,二审法院认定该合同无效,符合法律规定。汤志申请再审的理由不能成立。


法律规定
1.《民法典物权编》
第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。
第二百一十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。
第二百一十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
第二百二十条第一款权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。
第二百三十四条 因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。
2.《民法典》
第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是,该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。