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庄荣华律师:南京知名婚姻家事律师,江苏圣典律师事务所合伙人律师,江苏圣典(总所)婚姻家事与财富管理委员会主任,2020年度找法网南京市婚姻法首席律师,省检察院《清风苑》法律直播平台婚姻家事讲师,英才苑府律师授课平台婚姻家事特邀讲师,南京电视台有请当事人、法治现场特邀嘉宾律师,中国法学会会员,亲办离婚后财产纠纷被江苏高院在2010-2011年十大典型案例收录,2018年亲办遗弃冷冻胚胎离婚案件被最高院司法案例研究室在其官方公众号推送案例。涉外家事代理包括:中国台湾人离婚、美国使领馆公证委托的离婚、伊斯坦布尔使领馆公证委托的离婚。执业十余年间,擅长处理婚姻家事案件,深耕婚姻家事、继承领域,有多年大量疑难复杂案件的处理经验,亲办婚姻家事业务2000余件,案涉财产超20亿。

 江苏圣典律师事务所,庄荣华律师
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孙女以赠与为由抗辩房屋买卖合同无须支付房款能否得到法院支持?

信息来源:www.njdls.cn | 发布时间:2022年02月11日

案情简介

祖母以买卖形式将自己名下的住房卖给孙女,孙女未支付房屋价款,为此祖母委托圣典律师起诉至人民法院主张自己房款的合法权益,最终一审法院支持祖母意见判决孙女应当支付房款。

一审宣判后孙女提起上诉,并认为双方之间名为买卖、实为赠与,同时自己的父亲已经支付房款,因此二审法院应当判决撤销原判,驳回一审原告的诉讼请求。

二审概要

二审被上诉人继续委托圣典代理其二审程序

针对上诉人的上诉请求以及事实与理由,被上诉人主要答辩如下:

本案双方的焦点就是买卖合同关系,我方作出如下阐述:

第一、本案系房屋买卖合同关系,并非赠与关系

1、在一审过程中乃至二审过程中,上诉人都反复强调是涉案房屋交易是买卖合同关系,据此,上诉人就房屋交易属于买卖合同关系产生了自认的法律效果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第8条规定:自认必须发生在诉讼过程中;自认是一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实的承认;自认必须是明确表示的;自认必须具有合法性。该条明确规范了自认制度,本案中上诉人表述房屋交易属于买卖合同关系即属于自认,其自认的内容对其具有法律约束力,上诉人应当为此承担相应的法律后果。

2、无论是一审诉讼还是二审诉讼,本案对方当事人和代理人都没有发生变化,对方当事人和其代理人都在稳定的承认涉案房屋是买卖合同关系这一事实。

3、上诉人在一审乃至二审中一直无法提供证据证明双方系赠与合同关系。

第二、本案房款上诉人分文未付

1、涉案房屋的房款合同中没有约定给付期限,因此,我方可以随时主张;

2、房款的给付在过户之前或者过户之后都很正常,上诉人观点认为房屋过户后就视为房款给付已经完成,完全属于个人臆想,没有事实和法律依据。

3、在本案一审和二审过程中,上诉人多次强调自己关于涉案房屋房款分文没有支付,而上诉人就是本案房款给付主体,因此更加反映出房款至今未支付。

4、上诉人在诉讼中强调她的父亲已代替她履行,但至今未提供任何证据证明上诉人的父亲已经代替上诉人履行了给付房款的义务,且在房屋买卖合同中双方也没有文字载明房款由上诉人父亲代为履行。

综上,被上诉人目前年事已高且长期患有慢性疾病,目前名下已无任何房产居住,因此,上诉人需要有足够资金来保障自己的就医和居住。恳请二审法院在判决时,考虑到被上诉人是老年人,属于弱势群体,被上诉人万一看病需要用钱,情况属于特别紧急的状态,同时考虑案件结束后上诉人未必会即使履行,执行周期也属于老年人必须等待的周期,因此恳请二审法院全面支付我方意见,尽早判决。

裁判文书 

江苏省南京市中级人民法院

民事判决书

(2021)苏01民终号

    上诉人(原审被告):A,女,汉族,住南京市秦淮区。    

    被上诉人(原审原告):B,女,汉族,1938年生,住南京市雨花台区。

    委托诉讼代理人:庄荣华,江苏圣典律师事务所律师。

    上诉人A因与被上诉人B房屋买卖合同纠纷一案,不服江苏省南京市秦淮区人民法院(2020)苏0 1 04民初号民事判决,向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后,根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》,依法适用第二审程序,由审判员殷源源独任审理。本案现已审理终结。  

   A上诉请求:1.依法撤销一审判决,驳回被上诉人一审的诉讼请求。2.一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由:一、一审判决未查明房屋转让价款的事实。涉案房屋产权登记已经过户,法律上认可合同已履行完毕,是否存在拖欠房款的举证责任在于卖方。一审法院未调查本案家庭关系、房屋来源及共同生活的特殊情况,也未考虑本案交易的特殊性质,其认定无法律依据,也不符合举证责任倒置的规定。二、双方当事人对该房屋同样具有平等的权属。当初房屋拆迁和分配均有上诉人份额在内,只不过房改时登记在被上诉人名下。三、一审判决审理程序违法。1.一审中上诉人申请调取的录像资料,可以证明买卖合同过程是双方真实意思表示。录像显示被上诉人在房屋顺利过户到上诉人名下之后,心情愉悦,如释重负,可以证明B的真实意思表示是“房屋给我孙女”,包含了买卖形式和赠与关系的存在,但一审未对此证据进行质证。2.法庭对于拒绝上诉人代理人的代理活动,也未能应上诉人要求安排双方当事人见面调解,而仅是由调解员负责接待。11月4日开庭程序也存在违法之处。综上所述,一审判决事实不清、证据不足,适用法律不当,故请求二审法院支持上诉人的上诉请求。

    被上诉人辩称,被上诉人身为老龄人,属于弱势群体,年事已高,看病需要钱,因此希望二审法院驳回上诉人的上诉请求。一审已经查明房屋转让价款未予支付的事实,上诉人所称举证责任倒置,是对法律的曲解。一审已对双方之间的关系作了深度查明,合理合法。一审法院已经充分保护各方的诉讼权利,并未有拒绝代理人的代理活动及其他程序错误。综上,请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。

    B向一审法院起诉请求:1.判令A支付1 0 0 0 0 0 0元卖房款;2.判令诉讼费由A承担。

一审法院认定事实:2 02 0年8月7日,B与A在南京市房产交易中心签订《南京市存量房买卖合同》,载明B将南京市秦淮区房产出售给A,转让价为1 0 0 0 0 0 0元,支付方式为自行全额给付,并于2 0 2 0年8月7日交付房屋。双方签署合同附件一:房屋状况说明书;合同附件四:声明(非资金监管),载明“双方经协商一致,同意采取非资金监管方式,自行支付房价款,并自行承担房屋转让价款安全风险的全部责任;签署合同附件五:自行交易声明,载明“交易双方郑重声明坐落于秦淮区房屋及其相应的国有土地使用权,交易过程中未委托任何经纪机构促成交易,系自行成交,自行办理交易登记手续,自行承担交易中的权属风险和交易风险,如有一切纠纷由交易双方自行协商解决或通过司法途径解决”

      一审法院认为,B与A订立的《南京市存量房买卖合同》,系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合同合法有效,对双方均有约束力。B于合同签订后,要求A支付房屋转让价款,A未提出已支付房屋转让价款的证据,应承担继续履行合同责任。B主张A支付房屋转让价款诉讼请求,并无不当,符合法律规定,应予支持。A以其一家与B长期共同生活、其父与B就案涉房屋有约定为由抗辩,但未提出证据证实,不予采纳。

    综上,依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条第一款第七项、  《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条、  《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条、第一百六十条规定,一审判决如下:A于本判决生效之日起十日内向B支付房屋转让价款1 0 0 0 0 0 0元。一审案件受理费6 9 0 0元,诉讼保全费5 0 0 0元,由A负担。

    本院二审期间,当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人A提交了录像光盘一份,以证明过户是上诉人过户后如释重负,向工作人员回答房屋是给孙女的,也未提出尚有欠款。被上诉人对于真实性予以认可,但认为仅能看出被上诉人的神情,未反映任何实质性内容,也不能反映出房款已经支付或房屋系赠予的事实。本院对该证据的真实性予以认定,对关联性、证明力结合案件情况综合予以认定。

    对于一审查明的事实,上诉人认为一审遗漏查明合同签订的过程、价款构成、款项支付方式、房屋的原始取得来源、房屋与上诉人家庭的关系,也未查明本案究竟为房屋买卖或赠予、双方就房款是否有其他手续、安排。被上诉人对一审查明的事实无异

议。

    二审中,A陈述房屋属于赠予关系,其未曾给付房款,但其父曾在几十年中分期给予B款项;A虽无证据证明此事,但认为举证责任在B一方。

    以上陈述,有本院笔录在案佐证。

    本院认为,当事人对自己的主张,有责任提供证据。上诉人上诉称其与被上诉人之间就涉案房屋形成赠予关系,但未能提供证据加以证明。双方之间订立的《南京市存量房买卖合同》系双方真实意思表示,合法有效,双方均应遵守。上诉人称房款已由其父支付,亦未能提供有效支付证据证明,其仅以被上诉人自愿过户为由辩称款项已支付、举证责任在于被上诉人一方,并无事实与法律依据。一审认定上诉人应依约支付款项,并无不当。上诉人称一审存在程序错误,经查均不能成立,本院对这一上诉理由亦不予采信。

    综上,A的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费1 3 8 0 0元,由A负担。

本判决为终审判决。

南京市中级人民法院

二O二一年七月二日